Jestem właścicielem lokalu we Wspólnocie Mieszkaniowej. Budynek pozbawiony został całkowicie podwórza, które jako odrębną działkę, syndyk sprzedał kilka lat temu deweloperowi. Ten planuje teraz budowę apartamentowca, czemu sprzeciwia się, nie tylko Wspólnota, ale i władze stołeczne. Pomimo żądań Wspólnoty, syndyk nie zaproponował nam wcale nabycia tej działki. Czy istnieje teraz możliwość podważenia zasadności i legalności tej transakcji? Czy nie istnieje prawo zapewniające każdemu budynkowi posiadanie gruntu w jego bezpośrednim sąsiedztwie? Obecnie nawet wejście do budynku odbywa się po cudzym terenie.
Każda nieruchomość może być przedmiotem sprzedaży i jeśli jest w posiadaniu prywatnych właścicieli, to mogą oni swobodnie decydować, czy i komu chcą ją sprzedać. Nie jest nigdzie powiedziane, że budynek, o którym mowa w zapytaniu musi posiadać podwórze. Jest wiele nieruchomości, które nie mają podwórza, wjazdów, a nawet posiadają np. chodniki, czy drogi przechodzące po czyjejś własności.
Jeśli deweloper uzyskał stosowne pozwolenia i postawi nieruchomość zachowując wymagane przepisami wymogi tj. odległości, wysokość itd., to ma prawo postawić budynek. Nie ma takich przepisów, które zapewniałyby posiadanie gruntu w bezpośrednim sąsiedztwie, ani także takich, które nakazywałyby umożliwienie pierwszeństwa w zakupie. Jest co prawda prawo pierwokupu nieruchomości, ale ma ono zastosowanie tylko z mocy ustawy tj. tam, gdzie przepisy nakazują, że strona ma prawo skorzystać z prawa pierwokupu lub też gdy strony w umowie same tak postanowią.
Z Pana opisu wynika, że żadnej umowy, którą Wspólnota by miała zapewnione prawo pierwokupu nie było. Nie ma też żadnych podstaw do podważenia sprzedaży tego gruntu. Wejście do budynku może odbywać się po cudzym terenie. Jest to wówczas tzw. służebność, dzięki której możecie Państwo korzystać z przejścia przez cudzy grunt bezpłatnie lub odpłatnie, zależnie od tego, jak zostało to uregulowane.
Służebność taka winna być zapisana w aktach notarialnych każdego z lokali w tej Wspólnocie. Jeśli zaś jej nie ma zapisanej, to być może odbywa się ona bezumownie, za przyzwoleniem właściciela tego gruntu. Jeśli żadna umowa nie regulowała między stronami prawa pierwokupu, to umownego prawa pierwokupu nie ma.
Jeśli zaś z żadnego przepisu nie wynika, że takowe prawo przysługuje, to także może ono nie zaistnieć w tej sytuacji. Czy wogóle i jakie przepisy mogą mieć tu zastosowanie, to już należy wywnioskować, w zależności od tej konkretnej transakcji. Przykładowo mogą to być przepisy np. ustawy o gospodarce nieruchomościami (najczęściej mające zastosowanie).
