Najemca płaci wynajmującemu 1200 zł miesięcznie za lokal. Budynek należy do spółdzielni mieszkaniowej, która ustaliła opłatę za lokal w kwocie 900 zł miesięcznie, w co wchodzą opłaty administracyjne (winda, ochrona) oraz zaliczki za media (prąd, woda, gaz, CO). Umowa najmu jest skonstruowana tak, że najemca jest odpowiedzialny za opłaty eksploatacyjne, a wynajmujący tylko pośredniczy robiąc przelewy do spółdzielni i okresowo do dostawców mediów (przy rozliczeniach), to czy wynajmujący może rozliczać się ryczałtowo obliczając 8,5% podatek tylko od 300 zł zysku, czy podstawą podatku powinna być znacznie bliższa kwoty przelewów od najemcy? Jak na to patrzą urzędy?
Urzędy skarbowe nigdy nie oceniają sytuacji na zasadzie, co jest bliższe jakiejś kwoty. Urząd skarbowy po prostu ustala (weryfikuje) wysokość przychodu podatnika. W opisanym przypadku znaczenie ma to, ile wynajmujący uzyskuje przychodu "na czysto", a zatem po ujęciu kosztów uzyskania przychodu, ewentualnie amortyzacji (o ile może ją odliczać - w przypadku rozliczania ryczałtem nie może).
Jeżeli opłaty eksploatacyjne w spółdzielni wynoszą 900 zł a czynsz wraz z opłatami strony umowy najmu ustaliły na 1200 zł, to faktycznie wówczas przychodem dla wynajmującego byłaby różnica. Ale najczęściej wpłacana do spółdzielni lub wspólnot, to zaliczki na koszty, które są później rozliczane i powstaje niedopłata lub nadpłata (np. po wyliczeniu zużycia kosztów ogrzewania). Więc rozliczenie to może podlegać później jeszcze korekcie. Kwota dochodu w wysokości 300 zł miesięcznie z tytułu wynajmu mieszkania może być przez urząd skarbowy zakwestionowana jako zbyt zaniżona.
Urzędy skarbowe doskonale znają stawki czynszów i mogą wszcząć w takich przypadkach postępowanie sprawdzające, wezwać Pana do złożenia wyjaśnień a następnie zakwestionować wysokość zgłaszanego dochodu i naliczyć go od kwoty przeciętnego miesięcznego czynszu za mieszkania o podobnym metrażu i standardzie w podobnej lokalizacji. Wysokość przelewanych przez najemcę kwot nie ma tu żadnego znaczenia.
