Oświadczenie z art. 777 kpc w zwykłej umowie najmu
Pytanie:Zawarto umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Wynajmujący nazywa tę umowę umową najmu okazjonalnego. Najemca musi przedłożyć. Wynajmującemu najpóźniej w ciągu miesiąca od podpisania umowy notarialnie potwierdzone oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W przypadku niespełnienia powyższego warunku, najemca ma obowiązek natychmiast opuścić lokal i traci kaucję. Jak traktować taką umowę - jako najem okazjonalny czy zwykły? Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego - oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę? Czy dwóch najemców musi mieć oddzielny akt notarialny, czy notariusz sporządzi jeden akt wspólny? Czy takie oświadczenie ma moc prawną dla zwykłej umowy najmu, jeżeli w jej zapisach jest określony taki warunek dla najemcy?
Odpowiedź:Umowa najmu zawarta przez strony będzie te strony wiązała, bowiem brak podstaw by uznać całą zawartą umowę za nieważną. Jedynie w części jej zapisy są bezskuteczne (niewiążące stron). Ale będzie to umowa zwykła, zawarta na czas nieokreślony.
Jeśli chodzi o notariusza, to brak podstaw do odmowy przyjęcia oświadczenia od najemcy. Notariusz przed dokonaniem czynności powinien najemcy zwrócić uwagę na fakt, że umowa nie spełnia wymogów ustawowych. Jednakże notariusz nie jest prawnikiem stron umowy i w jego zakresie obowiązków nie leży świadczenie na rzecz stawających doradztwa, nie opracowuje on treści tej umowy. Żaden przepis nie nakłada obowiązku okazania umowy najmu notariuszowi, ale by notariusz mógł prawidłowo sformułować oświadczenie i nadać mu prawidłową formę w praktyce zawsze okazuje się umowę, z którą oświadczenie jest związane. Umowa nie jest zawierana w formie aktu notarialnego, jej treści notariusz nie sporządza i za jej treść nie odpowiada.
Nie ma przepisu, który by zabraniał sporządzenia jednostronnych oświadczeń przez strony umowy. Notariusz przyjmuje oświadczenie najemcy i będzie to typowe oświadczenie dłużnika z tzw. zwykłym rygorem, bez rygorów z umowy najmu okazjonalnego. Skutki takiego oświadczenia są ograniczone tylko do czynności, których oświadczenie dotyczy i tylko do wskazanej w nim kwoty. Oświadczenie takie nie może być samodzielnym dokumentem tylko musi być powiązane z konkretną umową.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest oświadczeniem każdego z najemców tzn. jeżeli jest dwóch najemców, to każdy z nich powinien takowe złożyć. Ale jest dopuszczalne by były one złożone w jednym wspólnym oświadczeniu. Jednakże wówczas niezbędne jest określenie odpowiedzialności dłużników tj. czy ich odpowiedzialność za zobowiązania jest np. solidarna. Bez tego określenia wierzyciel może mieć problemy z zainicjowaniem postępowania egzekucyjnego.
W takim układzie warunek, o którym Pani pisze byłby spełniony, bo najemca sporządziłby oświadczenie i je dostarczył wynajmującemu.
