Prawo najemcy do ustalania prawidłowości rozliczeń i dostępu do dokumentów dot. lokali komunalnych
Pytanie:
Od ubiegłego roku administrator spółki odmówił pisemnie wglądu do comiesięcznych faktur za c.o. i wodę, które przekazywał mi od kilku lat. Uniemożliwia mi to ustalenie prawidłowości rocznego rozliczania przez Zarząd Budynków Komunalnych. Zdarzało się, że były znaczne różnice w rozliczeniach i przetrzymywano moje pieniądze na kontach ZBK, dlatego podjąłem decyzję o rozliczaniu samodzielnym według faktur. Jaka jest podstawa prawna by przywrócić dostęp do tychże dokumentów.
Odpowiedź:
Zakres uprawnień posiadacza lokalu w stosunku do zarządcy nieruchomości wynika z tytułu prawnego, jaki posiada on do lokalu. W opisanym przez Pana przypadku zarządca spółki gminnej administruje lokalami komunalnymi. Gdyby to była wspólnota mieszkaniowa, to na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali poszczególnym właścicielom przysługiwałoby prawo kontroli działalności zarządu, w tym również uprawnienie do żądania udostępnienia dokumentów związanych z działalnością wspólnoty. Z tym, że prawo takie także nie byłoby nieograniczone, bowiem dane osobowe podlegają ochronie a zatem zarządca mógłby pewnych dokumentów nie udostępnić (rachunki bankowe, akty notarialne, oświadczenia, prywatna korespondencja). Poza tym udostępnienie ograniczałoby się do możliwości zapoznania się z żądaną dokumentacją lub sporządzenia jej fotokopii w siedzibie zarządcy. Zarządcy nie mają obowiązku sporządzania kserokopii z dokumentacji ani obowiązku dostarczania jej właścicielowi nieruchomości. Inicjatywa i koszty leżą po stronie właściciela lokalu, gdy chce on z tego prawa skorzystać, bowiem korzysta ona z tego prawa na własne potrzeby. Wspólnota nie ma obowiązku takich kosztów ponosić a zarządca w zakresie swoich obowiązków nie ma świadczenia pracy na rzecz konkretnego właściciela lokalu. Działa on na rzecz całej wspólnoty.
W zasadzie analogicznie jest w przypadku zarządcy lokali komunalnych należących do gminy. Z tą różnicą, że jeśli jest Pan jedynie najemcą takiego lokalu, to przepisy nie zapewniają najemcy tyle uprawnień co właścicielowi lokalu. Jako najemca nie ma Pan prawa decydowania, ani kontroli nad zarządzaniem częściami wspólnymi nieruchomości, ani kontroli kosztów ponoszonych na częściach wspólnych. Najemca nie ma możliwości kontroli rozliczeń innych lokali, prawidłowości sprawowania zarządu nad nieruchomością. Prawo najemcy do kontroli czegokolwiek jest znacznie zawężone i ogranicza się w zasadzie tylko do możliwości domagania się rozliczeń dotyczących wyłącznie lokalu wynajmowanego przez niego. Tu jak najbardziej ma Pan prawo do wglądu w faktury, prawo domagania się przedstawienia sposobu rozliczenia co do Pana lokalu. Ale zarządca nie ma obowiązku przekazywania (dostarczania) Panu takich rozliczeń czy faktur. Powinien je Panu udostępnić na miejscu w swojej siedzibie.
Jeśli jakiekolwiek pieniądze (nadwyżki) należące do Pana byłyby przetrzymywane przez zarządcę, to powinien Pan go wzywać pisemnie (listem poleconym) do zwrotu takich środków. Także pisemnie powinien Pan się zwracać do zarządcy o umożliwienie Panu wglądu do dokumentów rozliczeniowych dot. Pana lokalu.
Wróć
