Wynajmowanie lokalu ruchomego przez osobę, która nie jest jego właścicielem
Pytanie:
Wynajmuję lokal ruchomy (nie związany z gruntem), który znajduje się na terenie PKS. Grunt należy do miasta, któremu PKS płaci za poddzierżawienie gruntu. Właścicielem lokalu jest osoba prywatna, która zgodnie z umową zawartą z Urzędem Miasta i PKS-em, nie może dalej poddzierżawiać innym osobom prawnym, ani fizycznym. Właściciel wynajął mi ten lokal i paru osobom jeszcze przede mną. W trakcie trwania najmu przekazał swojemu ojcu w darowiźnie (prawdopodobnie nie zostało to zaznaczone w Urzędzie Skarbowym). Ten zaś spisał ze mną dalszą umowę najmu, choć sam nie ma podpisanej umowy z PKS-em. Dowiedziałam się, że prawdziwym właścicielem może być były teść właściciela, który ma dokumenty potwierdzające, że zakupił ten lokal od firmy, która istniała jeszcze przed powstaniem w tym miejscu PKS-u, bądź lokal może być majątkiem wspólnym z byłą żoną (nie było jeszcze podziału majątku). Teść przekazał lokal córce i jej mężowi w trakcie trwania małżeństwa, jednakże nie ma na to dokumentu. Ojciec właściciela poinformował mnie o sprzedaży lokalu osobie trzeciej. Czy mam prawo wystąpić o zwrot całości zapłaconego czynszu z tytułu, iż właściciel nie miał prawa wynajmować lokalu i wprowadził mnie w błąd? Czy ojciec właściciela ma prawo mnie wyrzucić z lokalu, jak nie będę opłacała czynszu? Czy muszę opłacać czynsz? W księgach wieczystych ten lokal w ogóle nie istnieje, jednakże zaznaczony jest w planach miasta.
Odpowiedź:
Przede wszystkim nie do końca rozumie Pani poprawnie stan prawny lokalu, o którym Pani mówi. Lokal typu barak, budka, pawilon, kontener czy wóz na kołach, to nie lokal mieszkalny, ani użytkowy. Nie jest to nieruchomość, a więc nie może być wpisana do księgi wieczystej. Mogą tam być wpisane tylko nieruchomości trwale związane z gruntem. Wszystko inne, co może zmieniać swoje położenie na powierzchni gruntu jest nietrwałe i są to ruchomości. Lokal taki ma więc podobny status jak np. samochód czy kontener, bo można zmienić jego miejsce położenia. Umiejscowienie takiej rzeczy na czyimś gruncie wymaga zgody w formie umowy najmu lub dzierżawy. Pani w zasadzie nie powinno interesować, kto od kogo wydzierżawia i czy jest zgoda na poddzierżawienie, aczkolwiek jest tu ryzyko, że gdy pierwotny właściciel wypowie umowę to może Pani być pozbawiona lokalu bez wcześniejszego ostrzeżenia. Jeśli chodzi o zwrot czynszu, to na jakiej podstawie miałby on być Pani zwrócony, skoro z lokalu Pani korzystała? To, że pobierała go osoba, która nie miała zgody na poddzierżawę, nie oznacza, że czynsz ten nie był należny. W tym całym łańcuchu część Pani czynszu trafiała ostatecznie za pośrednictwem wszystkich poddzierżawiających do PKS-u. Problem z czynszem byłby tylko wtedy, gdyby to PKS zwrócił się do Pani po czynsz. Wówczas powinna go Pani płacić PKS-owi, albo natychmiast zaprzestać korzystania z lokalu. Niepłacenie czynszu z pewnością spowoduje rozwiązanie umowy i usunięcie Pani z tego lokalu. Nie jest to lokal mieszkalny, więc nie mają tu zastosowania przepisy o ochronie lokatorów itp. Możliwe jest więc "wystawienie Pani za drzwi tego lokalu". Tym bardziej dla PKS-u Pani w ogóle jest w tym lokalu intruzem, korzystającym z niego bezprawnie. Podsumowując - jeśli lokal Pani poddzierżawia wiedząc, że nie ma na to zgody właściciela gruntu, to robi Pani to na własne ryzyko. Układ taki może trwać latami. Jeśli jednak PKS dowiedziałby się, jak wygląda sytuacja, mogą się z tego narobić duże problemy dla Pani.
Wróć
