Czy i na jakiej podstawie mogę dochodzić odszkodowania od wynajmującego, w przypadku, kiedy ten nie dotrzymał warunków w zakresie czasu trwania umowy najmu lokalu użytkowego i wypowiedział mi ją przedwcześnie. W umowie zawarty jest zapis, że wynajmujący nie może rozwiązać umowy przez okres 3 lat tj. do 15.09.2026 r., chyba że najemca nie zapłaci czynszu za 3 kolejne miesiące. Zapis ten był podyktowany tym, iż zaciągnąłem kredyt na rozwój firmy. Natomiast w związku z chorobą i problemami (finansowo-spadkowymi)wynajmującego wielokrotnie dokonywałem nadpłat, co na szczęście potwierdzają dowody KW potwierdzone podpisem wynajmującego. Co w tej sytuacji mogę zrobić?
Umowy na czas określony co do zasady nie można wcześniej rozwiązać. Umowa taka zabezpiecza interesy obu stron. Tak więc miał Pan pełne prawo liczyć, że umowa ta będzie trwała do 2026 r. i jeśli została zerwana przedwcześnie i bez ważnego powodu, który umowa by przewidywała, to będzie Pan mógł dochodzić od wynajmującego odszkodowania.
Podstawą prawną żądania odszkodowania są zapisy umowy oraz przepisy ogólne tj. art. 415 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 673 Kodeksu cywilnego. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania powinien Pan natomiast wziąć pod uwagę wszystkie poniesione szkody i koszty, ale tylko takie, które będzie Pan w stanie wykazać dokumentami. Jeśli dokonał Pan nadpłaty czynszu, to oczywiście także powinien Pan ją doliczyć i żądać jej zwrotu.
Przed skierowaniem sprawy do sądu powinien Pan wystosować do wynajmującego wezwanie do zapłaty (listem poleconym) i w tym wezwaniu opisać Pana roszczenie, zakreślić termin do wpłaty i podać nr konta bankowego, jak również ostrzec, że w razie niezastosowania się do wezwania będzie Pan zmuszony wystąpić na drogę postępowania sądowego, co spowoduje dodatkowe znacznie wyższe koszty.
Decyzję co robić dalej będzie Pan mógł podjąć zależnie od tego jak się zachowa wynajmujący i jak ustosunkuje się do wystosowanego przez Pana wezwania. Z wystąpieniem na drogę sądową w takim przypadku nie należy się spieszyć wychodząc z założenia, że zawsze lepiej się porozumieć i uniknąć zbędnych kosztów, o ile będzie wola porozumienia po obu stronach umowy.
