Płatności obsługuje dotpay

Wypełnij formularz, a my odpowiemy na Twoje pytania

Imię i nazwisko
rodzaj sprawy
załącznik

Przejście na wspólny strych przez prywatne mieszkanie

Pytanie: Mamy zamiar kupić mieszkanie. Problem polega na tym ze jedyna droga na strych który jest częścią wspólną (z jeszcze innymi rodzinami) jest przez to mieszkanie. Niedawno okazało się że w mieszkaniu są wyliczoną powierzchnię i cały przedpokój będzie należał również do części wspólnej. Niestety przedpokój prowadzi również do wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu a mianowicie do kuchni, łazienki, pokoi. Sąsiedzi nie mają służebności przejścia. Z tego co wiemy sąsiadki nigdy nie korzystały ze strychu. Jakie prawo będą miały sąsiadki do przejścia przez nasze mieszkanie i jak będzie wyglądało korzystnie z przedpokoju, który należy do części mieszkania, ale będzie jako część wspólna?
Odpowiedź: Kupno tego mieszkania z takim stanem prawnym jest dość karkołomną decyzją. W zasadzie trudno to nazwać mieszkaniem skoro lokal ten nie będzie spełniał cech odrębności. Będzie to bardziej nabycie kilku pokoi. Zależy od kogo Państwo chcecie kupić ten lokal. Jeśli sprzedają go ci pozostali współwłaściciele to stanowczo należałoby uzależnić kupno od tego, że najpierw trzeba by uregulować kwestię wejścia i przedpokoju. Byłoby tu możliwe zgodne umowne (aktem notarialnym u notariusza) zniesienie współwłasności tej części (przedpokoju). Zmieniłby się nieznacznie udział każdego ze współwłaścicieli a Państwo mielibyście pełnowartościowy lokal. Ewentualna służebność przejścia jest tu drugorzędną kwestią, ale można by i tę kwestię próbować jakoś uregulować w tej samej umowie. Jeśli jednak ten lokal sprzedać ma ktoś inny, kto nie będzie miał udziału w nieruchomości to jest to większy problem, bo wówczas pozostali współwłaściciele nie mają interesu zmieniać swoich udziałów ani wogóle nic robić, bo po co mają stracić przejście na strych. Wówczas jeśli kupicie Państwo ten lokal to są dwie drogi. Jedna to taka, że pozostali współwłaściciele mogą domagać się zlikwidowania drzwi do przedpokoju i umożliwienia im przejścia na strych. Mogą to wymóc na drodze sądowej i będzie ciężko się przed tym obronić. Druga to taka, że po zakupie Państwo musielibyście (w braku zgody pozostałych) dochodzić na drodze sądowej zniesienia współwłasności i przyznanie tego przedpokoju na Waszą rzecz ze spłatą równowartości rynkowej tej powierzchni na rzecz pozostałych stosunkowo do ich udziałów w nieruchomości. Jeśli chodzi o strych to być może jednak należy szukać rozwiązania poprzez stworzenie w innym miejscu (np. z klatki schodowej) innego wejścia np. drabiną przez jakiś właz. W postępowaniu sądowym można by domagać się ustanowienia biegłego z zakresu budownictwa by ocenił on czy takie rozwiązanie jest możliwe, lub jakieś inne. Nie jest dobrym rozwiązaniem by ustanawiać służebność przejścia przez Państwa mieszkanie, bo takie służebności z reguły oznaczają nieskrępowane prawo korzystania o dowolnej porze i czasie. Inaczej taka służebność nie będzie mogła być wykonywana. Nie ma tu znaczenia czy sąsiedzi korzystali dotychczas ze strychu czy nie. Kupno przez Państwa lokalu nie może im odbierać takiego prawa.

Wróć