Jestem właścicielem mieszkania na ostatniej kondygnacji z dwuspadowym stropodachem. W czasie budowy budynku obniżono sufit nad moim mieszkaniem, ocieplono sufit 20 cm watą, zmniejszając kubaturę mojego mieszkania, a tym samym rachunki za ogrzewanie. Prace wykonywano na podstawie uchwały wspólnoty, zezwalającej na adaptację za opłatą ok. 1700 zł i miesięczną około 60 zł. Wspólnota twierdzi, że jest to przestrzeń wspólna. Architekt zaś twierdzi, że jest to przestrzeń należąca do mnie i nie powinienem podpisywać żadnych umów zaproponowanych przez zarząd.
Czy przedstawione w załączniku orzeczenie techniczne ma jakąś wartość, świadczącą o tym że jestem właścicielem w/w przestrzeni? Czy mogę wykonywać w tej przestrzeni prace remontowe związane z adaptacja na strych, nie użytkowy? Czy mogę domagać się sądowego usunięcia zarządu oraz odszkodowania, zadośćuczynienia za władanie moją własnością?
Cała sytuacja przedstawiona przez Pana w zapytaniu jest raczej kuriozalna. Zasady określające własność lokali są jasne. Cały budynek składa się z poszczególnych mieszkań i części wspólnych (klatek, piwnic, podwórka itp.). Każdy z właścicieli ma zaś prawo własności, w takim zakresie, w jakim nabył udział w tej nieruchomości. Wszystkie udziały musiały być określone, co najmniej po oddaniu budynku do użytku, a już na pewno przed wyodrębnieniem każdego z lokali. Są one określone ułamkowo i w zasadzie nie podlegają zmianie.
Jeśli więc ma Pan w akcie notarialnym swój udział np. 1000/20000 to oznacza to, że jest Pan właścicielem 1/20 części z całego budynku i część ta stanowi Pana mieszkanie i prawo do współkorzystania z części wspólnych.
Nie napisał Pan kiedy, kto i w jakim celu, wpadł na pomysł dzielenia kondygnacji?. Na jakiej podstawie prace takie były wykonywane w Pana mieszkaniu i dlaczego oddał Pan niejako część swojej własności komuś? Bo zapewne wcześniej mieszkanie miało wysoki sufit np. 4,5 m, a w wyniku prac mieszkanie obniżono zabierając Panu część powierzchni. Pomijając już fakt, iż takie działanie było bezprawne, zarząd wspólnoty nie miał prawa nic robić w Pana mieszkaniu, ani decydować o niczym, gdyż zarząd wspólnoty ma prawo jedynie reprezentować wspólnotę i dbać o utrzymanie części wspólnych. Ponadto część wydzielona i tak byłaby dalej Pana własnością, bo nie zmieniają się żadne udziały w budynku, ani też nie przeniósł Pan na nikogo własności. Nie ma do takiej zmiany podstaw.
Gdyby przyjąć, że pojawiające się niejako dodatkowe piętro jest częścią wspólną, to wszyscy pozostali członkowie wzbogacili by się Pana kosztem. Z dokumentacji wynika ponadto, że nie można korzystać z tej przestrzeni jako użytkowej, czyli po niej chodzić, gdyż grozi to np. zarwaniem się podłogi. Taka posadzka nie spełnia warunków określonych w prawie budowlanym. W przypadku korzystania z niej, robi to Pan na własne ryzyko, co oznacza, że nikt nie wypłaci odszkodowania w razie wypadku i doznania obrażeń.
W opisanym przypadku uchwała o adaptacji, była naszym zdaniem bezprawna i powinien ją Pan w terminie 6 tygodni zaskarżyć do sądu. Może Pan to obecnie zgłosić do Inspektora Nadzoru Budowlanego i powinien on zakazać użytkowania tej przestrzeni. Do Wspólnoty zaś pisemnie (listem poleconym) powinien Pan zwrócić się o zwrot tej części Pana własności ewentualnie także z wezwaniem do zapłaty odszkodowania za korzystanie przez Wspólnotę z tej części Pana własności.
Tak więc to nie Pan a Wspólnota powinna Panu płacić za korzystanie z tej części. To, że jest Pan właścicielem potwierdza akt notarialny oraz wpis w księdze wieczystej.
W przedmiocie zmiany zarządu, cała wspólnota musiałaby podjąć stosowną uchwałę.
