Podpisaliśmy umowę przedwstępną z deweloperem na zakup mieszkania. Odebraliśmy mieszkanie wpisując nasze uwagi dotyczące metrażu do protokołu odbioru. Mieszkanie okazało się mniejsze o ponad 1 m kw. w stosunku do pow. projektowanej. Deweloper odpowiedział, że na podstawie zapisów umowy przedwstępnej nie mamy prawa dochodzić roszczeń z tytułu mniejszego metrażu. Spór sądowy o uznanie prawidłowego metrażu oraz zwrot pieniędzy za brakujący metr z dużym prawdopodobieństwem wygramy.
Mamy jednak wątpliwości - kiedy możemy wystąpić z roszczeniem? Jeśli wystąpimy teraz minie termin podpisania umowy przenoszącej własność i deweloper może odstąpić od umowy oraz naliczyć karę. Jeśli podpiszemy teraz akt z innym metrażem i ceną, to zamkniemy sobie drogę do dochodzenia roszczeń. Jak najrozsądniej postąpić w tym przypadku i na jakie przepisy się powoływać? Może jest jakiś przepis mówiący o tym, że kiedy wejdziemy w spór sądowy o cenę oraz metraż lokalu, termin podpisania aktu przenoszącego własność zostanie zawieszony do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu?
Generalnie, to co deweloper zapisał w umowie, że nie macie Państwo prawa dochodzić roszczeń, gdy metraż okaże się mniejszy, to niedozwolona klauzula umowna. Takie zapisy są niedopuszczalne i sąd w większości wypadków uznaje je za bezskuteczne. Ale jest też druga strona medalu. Nie mogą bowiem być uznane za niedozwolone te klauzule, które zostały indywidualnie uzgodnione między klientem a deweloperem, co oznacza, że po podpisaniu finalnego aktu notarialnego nie będzie już możliwe dochodzenie z tego tytułu roszczeń.
Po obmiarze lokalu i jego odbiorze, wiedząc o różnicy powierzchni, możecie Państwo żądać, aby sąd ustalił wysokość świadczenia w oparciu o w art. 357 (ze znaczkiem 1) Kodeksu cywilnego. Art. 357 (ze znaczkiem 1) Kodeksu cywilnego stanowi, że - Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Nie będzie lepszego czasu na wystąpienie do sądu z roszczeniami. Jeśli podpiszecie Państwo końcowy akt notarialny, to tym samym zaakceptujecie różnicę, o której mieliście Państwo wiedzę. Deweloperzy zapewne masowo korzystają z takich różnic w metrażu, bo jakoś dziwnie nie zdarza się nigdy, by różnica była na korzyść klienta.
Naszym zdaniem dodatkowo by zabezpieczyć się przed tym, żeby deweloper nie odstąpił od umowy i nie naliczył kary, powinniście Państwo jednocześnie pisać także wniosek o zabezpieczenie roszczeń poprzez ustanowienie zakazu zbywania nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia sporu.
Jeżeli przedmiotem zabezpieczenia jest roszczenie niepieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni. Sąd może zastosować sposoby zabezpieczenia przewidziane dla roszczeń pieniężnych lub zastosować inny sposób, w szczególności sąd może ustanowić zakaz zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem.
Konkretny sposób zabezpieczenia z jednej strony powinien zapewnić uprawnionemu należytą ochronę prawną, a z drugiej nie powinien obciążać obowiązanego ponad potrzebę. Jednym ze sposobów zabezpieczenia roszczenia niepieniężnego może być ustanowienie zakazu zbywania nieruchomości do czasu prawomocnego zakończenia postępowania dotyczącego tej nieruchomości.
Składając taki wniosek powinniście Państwo wykazać przesłanki żądania uznania sprzedaży nieruchomości za czynność dokonaną z Państwa pokrzywdzeniem.
