Lekceważące postępowanie zarządcy wspólnoty, ignorowanie potrzeb właścicieli
Pytanie:
Posiadając więcej niż 1/5 udziałów w naszej wspólnocie, zgodnie ze statutem, zwróciliśmy się pisemnie do naszego zarządcy o podjęcie kilku uchwał opisując szczegółowo, co ma zawierać każda uchwała. Otrzymaliśmy odpowiedź, że uchwały zostaną przedstawione i omówione na zebraniu rozliczeniowym. Widząc lekceważące podejście przez zarządcę do naszych uchwał postanowiliśmy sami zbierać indywidualnie głosy nad wnioskiem o sposobie głosowania i powołanych uchwałach, tym samym większością głosów powstały uchwały, które zostały złożone u zarządcy. Zarządca poinformował o zwołanym zebraniu wspólnoty dotyczącego rozliczeń finansowych. Miały być wolne wnioski, które zgłaszaliśmy na zebraniu, a zostały zlekceważone przez zarządcę zamykając zebranie, nie chcąc słuchać naszych pytań. Dlaczego nie jest realizowana żadna uchwała? Dlaczego brak jest szczegółowego rozliczenia naszych funduszy? Dlaczego po 6 miesiącach dowiadujemy się o środkach finansowych, że mamy zapłacić za wykonaną usługę, o której wcześniej nie zostaliśmy powiadomieni itp. Członkowie wspólnoty zaczęli żądać realizowania uchwał, które zostały powołane większością głosów wówczas Zarządca oznajmił nam ze uchwały są nieważne i tylko zarządca może powoływać uchwały i zaczął nas straszyć sądem. Czy zarządca ma w tym przydatku rację, a członkowie Wspólnoty mieszkaniowej mają tylko płacić i cicho siedzieć?.
Odpowiedź:
Można by rzec, że tak się kończy, gdy ktoś coś robi, a nie za bardzo zna się na tym co robi. Zarządca niestety ma w tej kwestii rację. Zbieranie głosów pod uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego głosowania, leży w kompetencji wyłącznie zarządu wspólnoty (ew. zarządcy). Członkowie wspólnoty samodzielnie nie mogą tego robić, bo w dużej wspólnocie powodowałoby to chaos. Nikt by nie kontrolował, kto nad czym głosuje i pod czym zbiera podpisy, w jakim kierunku idą sprawy wspólnoty, czy są na daną kwestię środki w budżecie wspólnoty itd. Wspólnota mogłaby być co chwila stawiana pod ścianą lub nawet podejmować sprzeczne ze sobą uchwały. Powyższe wbrew pozorom nie odbiera członkom wspólnoty możliwości działania. Tylko trzeba wiedzieć, jak to robić, by osiągnąć pożądany efekt. To zarządca ma robić to, co chce wspólnota. A jeżeli jest odwrotnie lub inaczej, to jest to stan patologiczny. A stan taki wynika ze wspomnianej niewiedzy. Jeśli członkowie wspólnoty okazują słabość i niewiedzę, to bardzo często zarządca to wykorzystuje i układa wszystko pod siebie, jak jemu wygodnie i korzystnie. Właściciele mieszkań także mają złe nawyki, jeszcze z dawnych lat, kiedy to płaciło się spółdzielni i nie trzeba było się niczym interesować. Własność to prawa, ale i obowiązki. Zarządca działający w taki sposób poddaje w wątpliwość swoją rzetelność i profesjonalizm. Zarządca ma działać w interesie wspólnoty i jej członków, bo jest przez nią powołany. Za to zresztą bierze pieniądze, by działać na rzecz wspólnoty. Nie może więc lekceważyć Państwa głosów, ani propozycji uchwał. Jeśli zarządca działa w ten sposób, to należałoby się zastanowić nad zmianą zarządcy. Macie Państwo do tego prawo. By coś zmienić trzeba się przygotować do działania na kolejnym zebraniu wspólnoty. Jest więc na to czas do wiosny. Jeśli sami Państwo nie możecie sobie z tym poradzić, to trzeba znaleźć albo prawnika, który się w tej tematyce specjalizuje, albo kandydata na nowego zarządcę, który zająłby się wspólnotą po zmianie. Taką osobę (albo prawnika albo zarządcę) trzeba prosić o pomoc w przygotowaniu dokumentów na następne zebranie. Jak na zebraniu znajdzie się ktoś, kto zna się na tej tematyce, to obecny zarządca nie będzie mógł już tak lekceważąco postępować. Przede wszystkim trzeba w odpowiedniej formie i trybie zaproponować zmianę porządku obrad, jak już takowy Państwo otrzymacie. Taką zmianą można wprowadzać propozycje podjęcia uchwał (projekty na piśmie). Wśród nich mogą być Państwa projekty uchwał, ale też może być przede wszystkim projekt uchwały o zmianie zarządcy. Trzeba by wstępnie ocenić, ile głosów uda się Państwu zdobyć, by mieć prawie pewność, że się uda swoje uchwały przegłosować (większością głosów ze wszystkich obecnych na zebraniu członków wspólnoty). Tak ważnych spraw, ani projektów uchwał, nie zgłasza się w wolnych wnioskach. Bo te służą raczej do końcowych dyskusji w sprawach różnych. Jeśli chodzi o rozliczenia, to tu powinna być sprawa jasna. Co roku zarządca powinien wszystko szczegółowo przedstawić w sprawozdaniu z działalności zarządu oraz w sprawozdaniu finansowym. Każdy z członków powinien także być powiadomiony o swoim koncie (saldzie). Jeśli nie było to zrobione, to w każdej chwili każdy z członków wspólnoty ma prawo żądać okazania całości dokumentów do wglądu (pisemnie listem poleconym). Ponieważ to co Państwo próbowaliście zrobić zrobiliście nieodpowiednio, to zarządca wiedział, że może Państwa głosy zlekceważyć. Nic mu za to nie grozi, bo nie zrobił nic wbrew prawu lub przepisom. Nie musi on realizować uchwał, które nie są prawnie wiążące. Ale pytanie, czy takiego zarządcę chcecie Państwo mieć nadal? Straszenie sądem przez zarządcę to już jest raczej niepokojące działanie. Niepokojące w znaczeniu, że taka (zupełnie bezpodstawna zresztą) reakcja może budzić podejrzenie, że zarządca może działać na Państwa szkodę, a taka jego nerwowa reakcja ma odstraszać. Podstaw do wystąpienia do sądu przez zarządcę przeciwko wspólnocie, bądź poszczególnym członkom nie ma żadnych. Byłoby to jakieś wynaturzenie.
Wróć
