Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na adaptację strychów, wbrew niektórym właścicielom
Pytanie:
Jestem właścicielem mieszkania w budynku komunalnym, gdzie przewagę mają najemcy którzy nie wykupili mieszkań i 2 lata temu, mimo mojego sprzeciwu wspólnota mieszkaniowa przekazała strychy najemcom, by mogli je przekształcić na mieszkania. Teraz wychodzi, że budynki nie były do tego przystosowane, zaczęły pękać ściany i stropy. Najemcy tych mieszkań wygrali sprawę w sadzie i nakazano wykonanie tam remontu na koszt wspólnoty. Koszt to około 30 tysięcy. Wspólnota nakazała mi zapłacić mimo tego, że ja nie wyraziłem zgody.
Odpowiedź:
Jeśli mówimy tu o wspólnocie mieszkaniowej, to rządzi się ona zasadami określonymi w ustawie o własności lokali. Ale na podstawie Pana opisu trudno stwierdzić, jakie ustawy mają tu zastosowanie. Bo napisał Pan bardzo ogólnie, że budynki są komunalne a nieokreślona część jest wspólnotą. Nie napisał Pan ile lokali, kto zarządza tymi komunalnymi, a kto wspólnotą, czy powołano zarząd wspólnoty, ile jest lokali wyodrębnionych itd. itd. Zasadniczo można powiedzieć, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o przekazaniu strychów najemcom celem przekształcenia, to takową uchwałę w określonym przez przepisy terminie mógł Pan zaskarżyć do sądu. Mógł to zrobić każdy z członków wspólnoty. Sam sprzeciw (nie pisze Pan także w jakiej formie wyrażony tj. pisemnie, czy ustnie) nic tu nie znaczy, jeżeli o czymś zdecydowano uchwałą. Jeśli Pan uchwały nie zaskarżył, to tak jakby Pan się z jej treścią godził. A byłaby podstawa do jej zaskarżenia, skoro uchwała godziła w majątek wspólny lub mogła narażać Pana na szkodę. Podjęcia takowej uchwały bez wstępnych projektów, kosztorysów, upewnienia się że przebudowa jest możliwa do przeprowadzenia oraz nie spowoduje zagrożenia, nie można w inny sposób określić, niż jako działanie na szkodę wspólnoty mieszkaniowej. Można rozważyć, czy zarząd lub zarządca, który wówczas działał nie powinien ponosić za to odpowiedzialności. We wspólnotach, czy spółdzielniach, ważne decyzje podejmuje się większością głosów. Wystarczy więc ponad 50% udziałów/głosów by uchwała była podjęta. Można takową obalić tylko na drodze sądowej. Obecnie, jak już sąd każe płacić za skutki takiej nieprzemyślanej i fatalnej w skutkach uchwały, to jest już stanowczo za późno. Można też na to patrzeć jeszcze z innej strony. Skoro ktoś zdecydował by strychy były przekazane najemcom, to pytanie - na jakich to się odbyło warunkach?. Bo przecież nikt nikomu nie daje nic za darmo, a już w szczególności nie własność mieszkań. Wspólnota mogła mieć w tym interes, bo coś mogła otrzymać za przekazanie. Potem zaś mogła mieć korzyść w postaci większej ilości wpływów. Skorzystać na tym mogli wszyscy właściciele lokali. Bo im więcej wpływów, tym mniejsze koszty eksploatacyjne przypadające na każdego. Jeśli zaś coś nie wyjdzie, tak jak powinno, to konsekwencje (koszty) ponoszą także wszyscy właściciele lokali, proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów. Istnieje względna swoboda. Tak jak właściciel prywatnego domu może decydować, co ze swoją nieruchomością chce zrobić i co na niej się dzieje, tak też w budynkach wielomieszkaniowych właściciele mają możliwość decydowania - ale już tylko większością głosów (co może być niebezpieczne dla pojedynczego właściciela). Ogólnie zaś, tak jak ktoś zarządza swoim mieniem, taki ma efekt końcowy.
Wróć
