Zgoda wspólnoty na prowadzenie działalności gospodarczej
Pytanie:
W swoim własnościowym mieszkaniu prowadzę działalność gospodarczą - opieka nad dziećmi do lat 3 Klub malucha. W budynku jest 10 lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową. Na zebraniu podjęto uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na prowadzenie działalności gospodarczej klub malucha w moim lokalu. Za uchwałą głosowało 26,67%, przeciw 50,43%, wstrzymało się 14,4%. Posiadam wszystkie wymagane zgody do prowadzenia klubu malucha: sanepid, straż pożarna, wpis do rejestru żłobków i klubów dziecięcych. Zgody wspólnoty nie potrzebuję, jeżeli chodzi o moje mieszkanie, bo nie zostało ono w żaden sposób przebudowane i nie ingeruje w części wspólne. Czy od tak sformułowanej i nie zgodnej z prawem uchwały muszę się odwołać do sądu? Czy ta uchwała ma moc prawną? Czy po prostu robić swoje i nie zwracać na tą uchwałę uwagi, ponieważ członkowie wspólnoty wyrazili tylko swoje zdanie?.
Odpowiedź:
Uchwała taka jeśli jest podjęta we właściwym trybie i przez większość członków wspólnoty ma jak najbardziej moc prawną. Ma ją już od chwili podjęcia przez większość, tak więc już obowiązuje, mimo iż przysługuje Panu prawo jej zaskarżenia. Termin zaskarżenia wynosi 6 tygodni i biegnie od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli a jeśli głosy były zbierane w trybie indywidualnego zbierania głosów od dnia powiadomienia Pana o jej treści. Uchwałę powinien Pan zaskarżyć, gdyż jej treść oznacza jednoznacznie, że pozostali członkowie wspólnoty nie godzą się na prowadzenie przez Pana tego rodzaju działalności. Uchwała ma więc charakter negatywny. Może być uznana przez sąd za sprzeczną z prawem a już na pewno za naruszającą Pana interesy, przy czym wspólnota będzie musiała w takim postępowaniu wykazać, jaki jest powód nie wyrażenia zgody i że jest on uzasadniony. W opisanym przypadku trudno znaleźć jakiś sensowny powód. Działalność taka musiała by w znaczny sposób ingerować w korzystanie z nieruchomości przez innych członków. Na ogół takimi okolicznościami są: nadmierny hałas, przykre zapachy, zanieczyszczenia lub zagrożenie epidemiologiczne lub sanitarne, realne zagrożenie dla budynku np. wybuchem lub zawaleniem albo pożarem lub zalaniem. Być może wspólnota nie ma prawa ingerować w to co Pan robi wewnątrz swojego mieszkania, ale korzystanie z mieszkania wiąże się z korzystaniem z części wspólnych a tu już wspólnota ma prawo decydowania. Tak więc nie jest całkowicie tak jak Pan myśli, bowiem gdyby tak było to wogóle każdy z członków wspólnoty robił by co chciał i nie pytał o zdanie innych. Wspólnota polega na respektowaniu praw pozostałych współmieszkańców. Tak samo zresztą Pan także nie chciał by, żeby ktoś mieszkający obok otworzył warsztat z hałaśliwymi maszynami, czy pub z piwem czynny do późnej nocy albo sklep z alkoholem. Gdyby nie mógł Pan w nocy spać sam podjął by Pan działania, by uniemożliwić tego rodzaju działalność. Ktoś kto kupuje mieszkanie we wspólnocie musi się liczyć z pewnymi ograniczeniami i musi się dostosować do pewnych reguł i zasad współżycia. Niezaskarżenie uchwały będzie oznaczało, że Pan jej nie kwestionuje. Zarząd wspólnoty podejmował by zatem kolejne kroki w celu egzekwowania uchwały i utrudniania Panu działalności lub całkowitego jej uniemożliwienia. Mogło by to być dochodzenie odszkodowań, obciążenie wyższymi opłatami i kosztami, brak zgody na umieszczenie szyldu reklamowego itp. Nie jest też tak, jak Panu się wydaje, że uchwała może być podejmowana tylko w kwestii zmiany sposobu użytkowania lokalu. Uchwały mogą dotyczyć bardzo różnych kwestii. W zasadzie nie ma tu ograniczeń a decyduje większość. Sądy przy rozstrzyganiu respektują decyzję większości. Powództwo o uchylenie uchwały wnosi się do Sądu Okręgowego Wydział Cywilny właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł.
Wróć
