Pytanie, czy deweloper ma prawo żądać opłat, nie jest pytaniem postawionym właściwie. Bowiem skoro deweloper zajmuje się zarządzaniem nieruchomością, to jako zarządca ma on prawo, a nawet obowiązek, rozliczać koszty i opłaty wspólne na poszczególnych właścicieli lokali. Wszystkie te kwestie reguluje ustawa o własności lokali.
Zupełnie inną kwestią jest, że deweloperzy w całej Polsce stosują podobne praktyki, by dodatkowo zarobić nie tyle na sprzedaży lokali, co potem jeszcze na zarządzaniu sprzedanymi nieruchomościami. I chodzi tu głównie o zysk, bo z zarządzaniem profesjonalnym w większości wypadków nie ma to nic wspólnego. Przez rok lub 2 lata mieszkania są nowe, więc nic się w takich budynkach nie dzieje. Nie ma awarii, nie potrzeba remontów itd. Więc główne zadanie, to rozliczanie opłat i pobieranie wynagrodzenia za zarządzanie. Po 2 latach, gdy już jest większe ryzyko jakichś dodatkowych obowiązków zarządzanie deweloper taki oddaje zewnętrznemu profesjonalnemu zarządcy licencjonowanemu na zasadzie - niech on zajmie się tym jak trzeba i dalej prowadzi, to już w sposób właściwy i skrupulatny.
Opłaty są pobierane w formie zaliczek i koszty zarządcy oraz opłaty na fundusz remontowy winny wynikać z uchwały wspólnoty i dopóki uchwała ich nie zmienia, są one stałe. Pozostałe opłaty to rachunki np. za utrzymanie czystości, prąd na klatce, utrzymanie zieleni, ubezpieczenie części wspólnych itd., które powinny być rozliczane na wszystkich członków wspólnoty stosunkowo do udziałów właścicieli we własności nieruchomości. Te opłaty mogą być zmienne w zależności od podnoszenia tych opłat przez usługodawców. Zaprzestanie płacenia opłat, to nie był dobry pomysł. Jeśli kwestionujemy wysokość opłat, to należy podjąć stosowne działania. Reklamacja raczej także nie jest tu właściwym krokiem, bo przecież to nie sklep i nie chodzi o kupno towaru.
Należało raczej wzywać zarządcę do należytego wykonywania czynności pod rygorem naliczenia odszkodowania i jego potrącenia z jego wynagrodzenia. W myśl zasady skoro komuś płacimy wynagrodzenie za pracę a on jej nie wykonuje należycie, to potrącimy mu to z wynagrodzenia. Jednocześnie należało w jakiś sposób dokumentować niewykonywanie tych prac np. zdjęcia leżących śmieci, brudnych okien, klatek, schodów, chodników itp. Dobrym momentem rozliczenia się z wykonywanych przez zarządcę prac i obowiązków jest roczne zebranie członków wspólnoty. Na nim zarządca musi przedstawić sprawozdanie.
Wygląda więc na to, że w Państwa przypadku zarządca zasadnie rozlicza koszty, a skoro pobiera opłaty a usługi nie są wykonywane, to należy to egzekwować i wymóc na zarządcy. To Państwo stanowicie Wspólnotę Mieszkaniową i podejmujecie decyzje w formie uchwał, zaś zarządca to niejako Wasz pracownik. W Państwa przypadku wygląda zaś na to, że wszystko jest postawione na głowie a zarządca robi co chce i nikt go nie kontroluje. Każdy z członków wspólnoty ma prawo wglądu w dokumenty wspólnoty w każdym czasie. Należy więc natychmiast pójść przejrzeć te dokumenty, w szczególności rachunki i zobaczyć jak to jest faktycznie rozliczane. Zgłaszać zarządcy wszelkie nieprawidłowości pisemnie (listem poleconym!). Na jakiekolwiek działania dokonywane ustnie nie ma dowodu.
Jeśli obecnie zarządcą jest inna firma niż deweloper, to musicie Państwo od niego egzekwować, to co napisaliśmy w poradzie. Lub też możecie Państwo podjąć uchwałę na zebraniu, że powierzycie zarząd innemu wybranemu przez siebie zarządcy licencjonowanemu, po to, by wymusić prawidłowe prowadzenie tych wszystkich spraw. Taką uchwałę można przygotować na piśmie i zebrać pod nią podpisy. By była wiążąca wystarczy większość, czyli ponad 50% członków wspólnoty. Z tego co Pani pisze wynika, że obecnie zarządzanie odbywało się w sposób nieprawidłowy. Wspólnota powinna mieć konto i tam m. in. powinny być odkładane zaliczki na fundusz remontowy.
Wszystkie operacje powinny być dokonywane za pośrednictwem konta wspólnoty, bo tego wymagają przepisy. Nowy zarządca powinien pomóc wyprowadzić to wszystko na prostą. Nieprawidłowe zarządzanie nie oznacza jednak, że opłat za media i innych nie należy uiszczać. Jeśli zaś deweloper je pobrał, ale nie były one zapłacone usługodawcom lub jeśli pobrał ich za dużo lub nie był uprawniony do ich pobrania, to można to zgłosić wówczas do prokuratury, bowiem takie działanie kwalifikuje się jako przestępstwo oszustwa na Państwa szkodę. Chodzi o to, by ktoś to zweryfikował i uporządkował. Dlatego naszym zdaniem, powinien to zrobić nowo wybrany zarządca.
