Umowa rezerwacyjna z deweloperem
Pytanie:
Podpisałem umowę rezerwacyjną z deweloperem. W trakcie załatwiania formalności kredytowych, bez powiadomienia mnie przez dewelopera, zerwał on umowę rezerwacyjną, na 2 tygodnie przed terminem, sprzedając lokal innemu klientowi płacącemu gotówką. Mieszkam za granicą i poniosłem dodatkowe koszty. Czy mam prawo do odszkodowania np: za straty moralne oraz za to, że mogłem stracić szanse na zakup innej atrakcyjnej nieruchomości?
Odpowiedź:
Tzw. umowa rezerwacyjna z deweloperami pojawiła się w czasach wielkiego zapotrzebowania na lokale. Z uwagi na małą liczbę mieszkań na rynku deweloperzy wykorzystywali w ten sposób swoją przewagę nad klientami. Powinni proponować przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, która jest tu właściwa, a zamiast tego zaczęli zawierać coś w rodzaju bardziej propozycji niż umowy. W praktyce takie zapewnienie i rezerwacja jest iluzoryczna i bardzo ryzykowna dla przyszłego nabywcy lokalu. Tak więc podpisywał Pan tego rodzaju umowę na własne ryzyko. Umowa przedwstępna jest uregulowana w przepisach i jeśli jest notarialna zapewnia względne bezpieczeństwo transakcji. Choć oczywiście może zdarzyć się sytuacja, że np. deweloper upadnie i wówczas także może nie gwarantować otrzymania mieszkania. Umowa o rezerwację nie jest regulowana w przepisach i nie ma Pan w tym przypadku żadnych podstaw do żądania zawarcia umowy z deweloperem. Najczęściej w umowie takiej deweloper do niczego się nie zobowiązuje, zaś zainteresowany kupnem zgłasza chęć kupna lokalu. Tak też jest w Pana przypadku. Umowa jaką Pan zawarł mówi jedynie o tym, że inwestor ma pozwolenie na budowę i prowadzi prace budowlane. Pan zaś chce zawrzeć umowę deweloperską, za podaną cenę i wpłaca zaliczkę. Umowa ta więc nic istotnego nie reguluje. Deweloper nie zobowiązał się, ani do zawarcia w przyszłości umowy przedwstępnej z Panem, ani do niewprowadzania zmian w cenie, czy w projekcie dotyczącym nieruchomości. Umową właściwą powinna w tym wypadku być umowa przedwstępna. Obecnie może Pan w zasadzie wyłącznie żądać zwrotu opłaty rezerwacyjnej (zaliczki). Nie ma w umowie zapisów, na podstawie których deweloper miał Pana powiadamiać o czymkolwiek, lub na podstawie których przysługiwały by Panu jakieś roszczenia. Nie zadbał Pan przy podpisywaniu tej umowy o to, co będzie w razie gdy poniesie Pan koszty.
Odszkodowanie przysługuje w sytuacjach, gdy ktoś swoim zawinionym działaniem wyrządził by Panu szkodę, lub też gdyby takowe odszkodowanie przewidywała umowa. Nie jest tak, że odszkodowanie przysługuje w każdym przypadku, gdy tylko ktoś uważa, że jest pokrzywdzony lub czuje się pokrzywdzony lub stratny. Zawierając umowę należy odpowiednio zadbać o swoje interesy. Obecnie to tak, jakby nie dość, że sam Pan się wystawił na ryzyko, to jeszcze chce Pan dochodzić za ten stan rzeczy odszkodowania. Żaden sąd nie przyzna Panu racji, w takim przypadku. Kwestie moralne, czy szanse na zakup innej atrakcyjnej nieruchomości, o których Pan wspomina, na podstawie tego co powyżej napisaliśmy, to już zupełne nieporozumienie. Deweloper kierował się wyłącznie zyskiem i postąpił tak, jak mu było korzystnie, wiedząc że może tak zrobić, gdyż umowa do niczego go nie zobowiązuje.
Wróć
