Opłaty za części wspólne naliczane przez dewelopera
Pytanie:
Kupiliśmy mieszkanie od dewelopera. W jednym z zapisów aktu jest mowa o tym, że zarząd nieruchomością wspólną po powołaniu wspólnoty będzie prowadził deweloper a potem inna firma. W ub. roku otrzymaliśmy notę obciążeniową zawierającą opłaty za zarząd nieruchomością, eksploatację części wspólnej, utrzymanie porządku, a potem kolejne noty, aż do czasu gdy zarząd przejęła firma wspomniana w akcie. Wysokość not co miesiąc była inna i zawierała różne elementy. Uznając, że deweloper nie ma prawa do pobierania opłat, nie płaciliśmy za te noty, aż do otrzymania upomnienia. Po upomnieniu napisałam reklamację m.in. na opłaty za sprzątanie, bo nikt w bloku nie sprzątał. Reklamacja nie została uznana. Deweloper twierdzi, że są to opłaty za użytkowanie mieszkania i części wspólnej, że otrzymali faktury od dostawców. Czy deweloper ma prawo żądać od nas tych opłat?
Odpowiedź:
Pytanie czy deweloper ma prawo żądać opłat nie jest pytaniem postawionym właściwie. Bowiem skoro deweloper prowadzi zarząd nieruchomością a raczej jest on zarządcą nieruchomością to jako zarządca ma on obowiązek rozliczać koszty i opłaty wspólne na poszczególnych właścicieli lokali. Wszystkie te kwestie reguluje ustawa o własności lokali. Zupełnie inną kwestią jest, że deweloperzy w całej Polsce stosują podobne praktyki by dodatkowo zarobić nie tyle na sprzedaży, co potem jeszcze na zarządzaniu sprzedanymi nieruchomościami. I chodzi tu głównie o zysk, bo z zarządzaniem profesjonalnym w większości wypadków nie ma to nic wspólnego. Przez rok lub 2 lata mieszkania są nowe więc nic się w takich budynkach nie dzieje. Nie ma awarii, nie potrzeba remontów itd. Więc główne zadanie to rozliczanie opłat i pobieranie wynagrodzenia za zarządzanie. Po 2 latach, gdy już jest większe ryzyko jakichś dodatkowych obowiązków zarządzanie deweloper taki oddaje zewnętrznemu profesjonalnemu zarządcy licencjonowanemu na zasadzie - niech on zajmie się tym jak trzeba i dalej prowadzi to już w sposób właściwy i skrupulatny. Opłaty są pobierane w formie zaliczek i koszty zarządcy oraz opłaty na
fundusz remontowy winny wynikać z uchwały wspólnoty i dopóki uchwała ich nie zmienia są stałe. Pozostałe opłaty to rachunki np. za utrzymanie czystości, prąd na klatce, utrzymanie zieleni, ubezpieczenie części wspólnych itd., które powinny być rozliczane na wszystkich członków wspólnoty stosunkowo do udziałów właścicieli we własności nieruchomości. Te opłaty mogą być zmienne w zależności od podnoszenia tych opłat przez usługodawców. Zaprzestanie płacenia opłat to nie był dobry pomysł. Jeśli kwestionujemy wysokość opłat to należy podjąć stosowne działania. Reklamacja raczej także nie jest tu właściwym krokiem bo przecież to nie sklep i nie chodzi o kupno towaru. Należało raczej wzywać zarządcę do należytego wykonywania czynności pod rygorem naliczenia odszkodowania i jego potrącenia z jego wynagrodzenia. W myśl zasady skoro komuś płacimy wynagrodzenie za pracę a on jej nie wykonuje należycie, to potrącimy mu to z wynagrodzenia. Jednocześnie należało w jakiś sposób dokumentować niewykonywanie tych prac np. zdjęcia leżących śmieci, brudnych okien, klatek, schodów, chodników itp. Dobrym momentem rozliczenia się z wykonywanych przez zarządcę prac i obowiązków jest roczne zebranie członków wspólnoty. Na nim zarządca musi przedstawić sprawozdanie. Wygląda więc na to, że w Państwa przypadku zarządca zasadnie rozlicza koszty a skoro pobiera opłaty a nie są wykonywane usługi opłacone, to należy to egzekwować i wymóc na zarządcy. To Państwo stanowicie Wspólnotę Mieszkaniową a zarządca to niejako Wasz pracownik. To wy jako Wspólnota podejmujecie decyzje w formie uchwał. W Państwa przypadku wygląda zaś na to, że wszystko jest postawione na głowie a zarządca robi co chce i nikt go nie kontroluje. Każdy z członków wspólnoty ma prawo wglądu w dokumenty wspólnoty w każdym czasie. Należy więc natychmiast pójść przejrzeć te dokumenty, w szczególności rachunki i zobaczyć jak to jest faktycznie rozliczane. Zgłaszać zarządcy wszelkie nieprawidłowości pisemnie (listem poleconym!). Wszystko co ustnie to tak jakby nie było. Jeśli obecnie zarządcą jest inna firma niż deweloper to musicie Państwo od niego egzekwować to co napisaliśmy w poradzie. Lub też możecie Państwo podjąć uchwałę na zebraniu, że powierzycie zarząd innemu wybranemu przez siebie zarządcy licencjonowanemu po to, by wymusić prawidłowe prowadzenie tych wszystkich spraw. Taką uchwałę można przygotować na piśmie i zebrać pod nią podpisy. By była wiążąca wystarczy większość czyli ponad 50% członków wspólnoty. Z tego co Pani pisze wynika, że obecnie zarządzanie odbywało się w sposób nieprawidłowy. Wspólnota powinna mieć konto i tam m. in. powinny być odkładane zaliczki na fundusz remontowy. Wszystkie operacje powinny być dokonywane za pośrednictwem konta wspólnoty bo tego wymagają przepisy. Nowy zarządca powinien pomóc wyprowadzić to wszystko na prostą. Nieprawidłowe zarządzanie nie oznacza jednak, że opłat za media i inne opłaty nie należy uiszczać. Jeśli zaś deweloper je pobrał ale nie były one zapłacone, pobrał za dużo lub nie był uprawniony do ich pobrania to można to zgłosić wówczas do prokuratury bo byłoby to oszustwo. Chodzi o to, by ktoś to zweryfikował i uporządkował. Dlatego naszym zdaniem, powinien to zrobić nowo wybrany zarządca.
Wróć
